发布时间：2019-04-10 热度：
提问：我家的房屋被纳入拆迁范围了，我想知道拆迁房屋的市场价值是怎样评估的？
来硕答：
一、住宅房屋评估通常由四部分组成：
1、房屋占用范围内的土地价格；
2、建筑物重置价格；
3、建安费用；
4、装修装饰部分的费用。
二、评估计算公式：估价对象价格=某类型房屋的基准价格×（1+楼层修正系数）×（1+朝向修正系数）×（1+其他因素修正系数）+房屋装修部分价格
三、基准价格修正法主要是对于成片或成栋被拆迁房屋使用，评估机构可以用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格，然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素，对该基准价格进行适当的修正，由此得出不同房屋的评估价格。
四、住宅房屋评估的市场比较法就是在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例，并确定与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的3个以上的可比实例。
五、房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实际使用年限）÷耐用年限。房屋装修装饰重置价格应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。另外，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建安费用应按照本市建筑工程定额标准的有关规定评估。
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