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在现实生活中，可能不少农民朋友碰见过这样一种情况：因为进行项目建设需要占用农民的承包地，但相关部门、单位并不对农民的土地进行征收而是采取租赁的方式，每亩地每年给农..
13717865152 立即咨询发布时间：2020-03-06 热度：
在现实生活中，可能不少农民朋友碰见过这样一种情况：因为进行项目建设需要占用农民的承包地，但相关部门、单位并不对农民的土地进行征收而是采取租赁的方式，每亩地每年给农民一定的租金，作为占用土地的费用。这种情况，通常就是我们所说的“以租代征”。“以租代征”有什么危害？该行为是否合法？遭遇“以租代征”后，又该如何维权？本文将由北京来硕律师事务所征拆团队一一为您解答。
一、什么是“以租代征”
所谓以租代征，其实是通过租赁方式，擅自将农用地转为建设用地，使用农民集体所有农用地进行非农业建设。主要有以下六种较为典型的情形：
1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；
2、基层政府直接租赁农村集体土地。一些地方政府为了摆脱用地指标限制，加快城市建设发展，以政府的名义租赁农村集体土地，用于项目建设；
3、基层政府转租农村集体土地。有的地方政府租用农村集体土地后，又转租给其他用地单位或个人；
4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；
5、村自行出租自己的承包地；
6、村委会租用农户的承包地搞非农建设。
二、以租代征对农民的危害
“以租代征”行为，极大地损害了农民的合法权益：
其一，“以租代征”行为，虽名义上虽为“租”，但此种“租”实际是强制性的。农民对于“以租代征”合同中租金、租赁期限的约定完全没有行使意思自治的权利，只能接受已经拟定好的格式条款。即使日后被租用土地退还给农民，但由于大多数土地上建设项目是永久性项目，给土地造成的损坏难以恢复，很多土地实际无法恢复耕种。即便有的能恢复耕种，但复垦所需成本极大，而这一笔费用农民是要自行承担的；
其二、“以租代征”行为事实上使丧失了土地使用权的农民得不到合法、合理的补偿，而只能每年获得微薄的租金。
三、“以租代征”不合法
我国对建设占用土地有严格的规定。根据《土地管理法》，只有土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，可通过出租方式交由单位或者个人使用。而在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的，应当依法实施征收。且建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续。针对土地征收，我国亦有严格的审批规定，不仅要符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，还要取得省级以上人民政府的相关征地批复。
上述的这一套审批流程，无疑会耗费大量时间，拖慢项目进度。对用地者来说，谨慎有余，但效率不足。况且，我国还严格控制耕地红线，每年规划的建设用地数量有限。于是乎，为追求发展效率、经济效益，“以租代征”的行为便数见不鲜。该行为的实质，其实是规避法定的农用地转用和土地征收程序，进行非农业建设。“以租代征”的违法行为，使得用地者不仅能在规划计划之外扩大建设用地规模，同时还能逃避缴纳有关税费、履行耕地占补平衡的法定义务。
正是由于“以租代征”行为的重大违法性以及对农民权益的严重侵害性，国家对此种行为已经明令禁止。
《土地管理法》第八十二条规定：“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》第六条规定，“禁止擅自将农用地转为建设用地“，同时明确指出”农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过‘以租代征’等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过‘以租代征’等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过‘以租代征’等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。”
四、遭遇“以租代征”如何维权
来硕律师建议：农民如果已经签订以租代征合同，务必要保留好证据。“以租代征”合同违反法律、法规的强制性规定，应属无效合同。对该合同，可诉至法院要求确认无效。进而，农民有权要求相关单位将土地返还，如相关单位拒绝返还，可依法提起诉讼，请求返还土地。如果用地行为不可挽回，则需要对农民支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等征地补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
北京来硕律师事务所 郭丹丹
