被拆迁房屋评估应注意/明确的那些事！

    遇到拆迁时，人们往往会关注补偿补偿，房屋拆迁应该给予被拆迁人相应的补偿，那么被拆迁房屋评估价格如何确定的？拆迁评估时应注意哪些问题？请认真的往下看....

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

    （一）被征收房屋价值的补偿；

    （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

    （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

    市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励”。

    被拆迁房屋评估价格如何确定？

    在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法”。

    而新的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

    新办法规定，被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。第三方(评估机构)出现的意义，即在于是以市场来说话，而不是以政府的权力来说话，也不以被拆迁人盲目的要价来说话，而是按照市场规律来定价。

    拆迁评估时应注意和明确的问题：

    根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市规定。”根据上述规定，协商选定是确定评估机构的首选方式，只有被征收人在规定的时间内未进行协商或者虽经协商但没有达成一致意见时，才可以通过多数决定等其他方式确定。征收人未与被征收人协商，直接采取单方指定等其他方法确定评估机构的，属违反法定程序，所作出的评估报告不能采用。关于评估价格，2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以“不低于被征收房屋类似房地产的市场价格”作为补偿标准。对于这一规定的理解，应当明确以下几点：

    1、市场价格是补偿底线，补偿可以高于或者等于市场价格，但不能低于市场价格;

    2、价格基准日是“房屋征收决定公告之日”;

    3、类似是指结合区位、用途、权利性质、档次、新旧程度，规模、建筑结构等相同或者相似;

    4、市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格;

    5、确定市场价格时，应当剔除偶然和不正常的因素。