农业地产，“土地银行”将会是下一个暴利行业

看到标题，你是否会感到惊讶？未来的5-10年，将会是“农业地产或生态农场”爆发期，同样也是该行业的暴利期。为什么这么说？请往下看

　　每一个行业他都会从市场培育期走向成熟期，就像当年家用电器、手机、电脑等行业也如此。农业地产也如此，未来在5-10年内，中国会出现很多以租赁农村土地，或建立有机农业生产基地为主要业务的新兴产业。这个产业将在“土地流转”、“城镇化建设”和“农民进城”等一系列的宏观政策和鼓励措施下快速形

 

　　▲土地确权证颁发

 

　　“农业地产”快速形成的主要原因有几个：

 

　　第一，农村土地确权将在2018年末全部结束，土地确权证颁布让农民更加灵活的使用土地，“土地流转”趋势加快。通过“土地流转”让农村土地几种利用，产生更大利益。

 

　　第二，国家经济增长，除了投资、出口外，最重要的是增加“内需”市场。而拉动内需的“主要支柱”产业是房地产和汽车制造业，单靠“私家车”无法长久拉动GDP增长的。

 

　　第三，城镇化步伐不断迈进，地皮价格不断攀升，政府想通过房地产来持久发展已经很困难。而农村土地是一个唯一可以长期重复利用的、稳定的，也是最大财政保证来源。

 

　　第四，大量如联想、阿里（ 农用地、 商住地、 工业地） 巴巴、网易这样的国内知名公司，已经将业务扩展到农村，当然他们不是简单地去种水稻。

 

 

　　▲现代化农业

 

　　中国是一个农业大国，趋势已经显而易见。那他会像房地产行业那样暴利吗？他的利益点在哪里？

 

　　第一，大量的土地，将会在地方政府的干预和规划下，有偿租赁给相关企业机构，并且通过大规模转出来的土地租金，来维持长期、稳定的地方财政收入。

 

　　第二，农民通过土地流转来获得相应的现金补偿，同时因为企业的入住，会出现很多职业农民。

 

　　第三，租赁土地的企业机构，通过规模化、集约化、现代化、专业化的进行农业生产，从中获取利润。

 

　　第四，通过土地租赁中介服务的相关企业，一样也能获得相应的劳务费用。

 

　　第五，农业一直受到投资商和年轻人的冷落，在国家对农业投入不断增加，对农民补贴不断加大，以及政府出来的各项扶持政策引导下，农业将会成为下一个致富机会。

 

　　农业发展跟房地产类似，也在“分散”向“集中”发展，未来会出现大量农资企业，也会有很多农场主/大耕户的出现。

 

 

　　房地产受到打压后，中国还会出现像房地产那样“暴利”的行业吗?

 

　　是：任何行业都有“暴利”的机会，但任何行业都不可能永远“暴利”!

 

　　所谓的“暴利”是相对而言的，它是每一个行业从市场培育期走向成熟期的必然阶段，当年的家用电器、BB机、手机、电脑等行业同样如此。房地产之所以备受关注，是因为它与百姓生活的关联度和对民生影响的重要程度所导致的。1980年以前，中国并没有房地产行业。当年人们对“房地产”的认知，如同现在人们对未来中国可能出现的“农业地产或生态农庄”的认知度一样陌生。

 

 

　　所谓“农业地产”，是指中国很有可能会在未来的5-10年内，出现以租赁农村土地，或建立有机农业生产基地为主要业务的新兴产业。这个产业将在“土地流转”、“城镇化建设”和“农民进城”等一系列的宏观政策和鼓励措施下快速形成。

 

　　第一，大量流转出来的农村土地，将在地方政府的干预和规划下，有偿租赁给相关财团、机构，并通过收取大规模流转出来的土地租金获得长期、稳定的地方财政收入。

 

　　第二，租赁土地的财团、机构，在租赁的土地上经营高附加值的经济作物、从事农产品供应链控制或现代农业规模化生产，从而获取利润。

 

　　第三，从事土地租赁中介业务的“土地买办”获得相应的劳务费用。

 

　　第四，广大农民将通过出让土地使用权而获得数额相当的一次性现金补偿，此后再通过出卖剩余劳动力成为“职业农民”。

 

 

　　以上推论并非空穴来风，专家认为促使“农业地产”业形成的理由如下：

 

　　一、人民币对美元汇率的升值，无论利害关系谁是谁非，它最终导致的结果必然是拉动中国经济增长“三驾马车”之一的外贸出口损失惨重。国家提出的“转变发展方向、改变发展思路”已明确说明以加工外贸为主的宏观发展方向的危机和风险性。拉动中国经济增长的另两驾马车中，唯一坚挺的是“内需”市场。而拉动内需的“重要支柱”产业是“房地产”和“汽车制造业”，显然依靠单一的“私家车”是无法长久拉动GDP增长的。

 

　　二、房地产业的风声鹤唳绝不仅仅是部分城市“房价过高”的问题。平均占地方政府财政收入79%(中央电视台语)的“土地财政”现象不可能长久持续，“城市化”的脚步也将随着城市扩张的“地皮极限”而无法长久供应政府的财政需求。相反，农村土地则是目前地方政府唯一可以长期重复利用的、稳定的，也是最大的财政保障来源。

 

　　三、2008年底中央提出的“土地流转”，以及关于农村城镇化建设步伐的加快，其根本目的就在于将农村“剩余”的劳动力和“闲置”土地集中利用。最佳“集中利用”农村土地的办法只有一个：租赁。

 

 

　　四、大量如“联想”这样的国内知名公司已悄悄地把资金向农村转移，它们的目的当然不可能是简单地去“种水稻”。

 

　　2014、2015年，能否称为联网、房地产等行业大佬们进军农业的元年？之前的褚橙柳桃潘苹果已经很吸引眼球了，今年奇虎360的周鸿祎开始卖大米了，阿里巴巴马云也投资20亿元养牛了，两天前，恒大集团董事局主席许家印到内蒙古（ 农用地、 商住地、 工业地） 考察畜牧业，也已开启恒大进军现代农业的步伐……农业，从来没有象今天这样引起如此多行外大佬们的关注。

 

　　农业存在刚性需求，存在经济发展水平提升后老百姓对“食”的消费需求升级，作为传统行业里唯一没有被彻底整合的行业，农业逾发显得有机会和吸引力，也因此引发各界大佬纷纷踏足，以求在农业行业整合和变革中取得先机，赢得超额利益。

 

　　农业，下一个房地产业？

 

　　过往，中国最赚钱的行业是房地产、金融、电子信息等行业，农业备受投资商和年轻人的冷落。在国家对农业投入不断增加、对农民补贴不断加大，以及政府出台的各项扶持政策引导下，农业行业大整合已经展开，那么，这种大转型是否如罗杰斯所说，在未来能带来超越房地产业的致富机会呢？

 

　　农业，似乎也在经历着房地产行业由“分散”向“集中”转变的过程。在这里，我主要以种植业来谈这方面问题，毕竟种植业与我们所处的农资子行业密切相关。

 

　　中国的种植业似乎正在走一条路：自给自足小量供应（分散）→大耕户/合作社开始出现（集中) →农场主（相对垄断）

 

　　2012年中央一号文件中首度出现了“职业农民”的字样， 而2013年，“家庭农场”又成为中央一号文件的主题词。土地作业主——农民的结构也在发生深刻变化，“农民”将成为有钱人的职业，传统意义上的“农民”将面临更换淘汰。产业规模化已成为农业转型加速的重要推动因素。农业行业的机会不断涌现，在国家经济结构调整和大力支持农业的政策背景下，大量社会资本涌入农业领域，新农业蕴含着巨大潜力，是一块值得投资者期待的领域。

 

　　新农业的崛起需要资本推动，讲求长远回报，要有良好的商业盈利模式才可持续发展。最近几年，部分商界巨头也涉足农业，如[联想]进入水产、养殖业，[网易]丁磊养猪，[京东商城]刘强东种大米，褚时健包山头种出“楮橙”，中国首善陈光标进军绿色食品，生产松子玉米核桃酱，广告词“喝陈光标松子玉米核桃酱，健康自己，帮助他人，喝一罐，捐一毛” ……这些商界大鳄，凭着他们灵敏的商业嗅觉，已深刻感觉到农业大转型带来的机会而纷纷踏足，他们凭借良好的社会资源和资本优势，投入的资金动辄数亿，远超出我们行内人之前的小打小闹。

 

 

　　由此可见，农业由“分散”向“集中”转变后，改变之前落后的经营模式，也一定能产生高利润机会。

 

　　目前正在进行中的农业产业大整合，正如经历房地产业的“前十年”，我们相信，经过行业大整合，一定能迎来美好的“后十年”

 

　　结语：

 

　　近年来，国家愈加重视农民最切身的利益，着力解决困扰农民的基本问题。农村土地承包法修正关系着农户的基本利益，影响着农业的投资，更推进着乡村振兴战略有效实施。相信农村土地“三权分置”入法后，农村土地市场将会有新的发展。保障和改善农民生活没有终点，只有连续不断的新起点！

 

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　　实施乡村振兴战略，是党的十九大作出的重大决策部署，是决胜全面建成小康社会、全面建设社会主义现代化国家的重大历史任务，是新时代三农工作的总抓手，并保持土地承包关系稳定并长久不变，第二轮土地承包到期后再延长三十年。

 

　　从2017年十大土地政策信号的逐步释放，到2018年中央一号文件发布以及各政策落实到立法司法层面，2018年两会期间的大部制改革方案通过，《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》文件印发，都将对中国农村、农业、农民产生深刻影响，必然会释放百万亿元的农村土地市场红利。