发布时间：2022-07-28 热度：
来硕征地拆迁成功案例系列之二十五（黑龙江哈尔滨·征收补偿决定）：评估程序违法，区政府征收补偿决定被撤销
【事实概要】
2017年7月25日，哈尔滨市南岗区人民政府发布哈（南）房征决字（2017）第003号《哈尔滨市南岗区人民政府房屋征收决定》，芦先生位于南岗区清明七道街5号1层4号的房屋被纳入征收范围。
后南岗区人民政府在未与芦先生达成征收补偿协议，亦未经合法程序的情况下，强制拆除了芦先生的房屋。该行为已经生效判决确认违法。
2018年7月6日，南岗区人民政府对芦先生作出哈南房征补决字（2018）第19号《哈尔滨市南岗区人民政府关于对被征收人芦和玉房屋征收补偿的决定》。
【办案掠影】
对于南岗区人民政府在强制拆除案涉房屋后作出该征收补偿决定的行为，来硕律师认为，该决定存在对事实认定错误、程序违法等诸多违法情形。
1、没有证据证明南岗区人民政府作出征收补偿方案前曾向公众征求意见，更加无法证明是否符合需要召开听证会的条件。
2、该征收补偿决定对案涉房屋的实际用途和面积认定有误。
3、南岗区人民政府作出房屋征收决定时涉及的房地产价格评估机构为7年前选任，不符合法定程序。该机构出具的评估报告不符合《国有土地上房屋征收评估办法》中规定的应由2名以上估价师签字的要求，亦未告知对评估结果有异议的救济途径和期限，且未及时送达评估报告，剥夺了芦先生申请复核及鉴定的权利。
4、南岗区人民政府强制拆除芦先生案涉房屋的行为已被法院确认违法，应当通过国家赔偿的方式进行后续处理，而不应通过程序后补的方式作出房屋征收补偿决定。
芦先生对南岗区人民政府违法作出上述房屋征收补偿决定的行为向法院提起诉讼。2019年6月30日，黑龙江省哈尔滨市中级人民法院对本案作出判决：撤销被告哈尔滨市南岗区人民政府作出的哈南房征补决字（2018）第19号《哈尔滨市南岗区人民政府关于对被征收人芦和玉房屋征收补偿的决定》。
【律师说法】
房屋征收补偿过程中，被征收房屋的价值应由有资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构应由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，采取摇号、抽签等随机方式确定。
评估机构应提供分户的初步评估结果，并由房屋征收部门向被征收人公示。公示期满后，评估机构应提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。房屋征收部门或被征收人对评估结果有异议的可申请复核及鉴定。
如房屋征收部门在组织对被征收房屋价值进行评估的过程中未履行法定程序，必然会影响房屋征收补偿决定的合法性，可及时提起诉讼，以维护自身的合法权益。
【相关法条】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第九条依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
《国有土地上房屋征收评估办法》
第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
第十七条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
《哈尔滨市国有土地上房屋征收与补偿办法》
第十五条 区人民政府应当组织房屋征收、发展和改革、城乡规划、国土资源、财政、信访等有关行政管理部门对房屋征收补偿方案进行论证，并在征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于三十日。
因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为房屋征收补偿方案不符合法律、法规和本办法规定的，区人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会。
区人民政府应当将征求公众意见情况和意见采纳情况及时公布。
第二十二条 评估机构由被征收人或者被征收人代表在规定时间内协商选定；协商不成的，由区房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定，并由公证部门对抽签的过程和结果进行公证。
市房屋征收部门应当在征收范围内公布评估机构名录、推荐参选名录及简介，供被征收人选择。
第二十三条 评估机构应当按照有关规定和委托合同约定的时间、要求，到被征收房屋现场逐户进行实地查勘评估，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，并妥善保管。
被征收房屋实地查勘记录，由被征收人、实地查勘的估价师和区房屋征收部门工作人员等共同签字认可。
因被征收人原因不能对被征收房屋进行入室实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明。
第二十四条 评估机构按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向区房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。区房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示七日。
公示期间，评估机构应当安排估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。
评估机构在分户初步评估结果公示期满并修正后，向区房屋征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。区房屋征收部门应当及时向被征收人转交分户评估报告。
第二十五条 被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上估价师手写签字，同时加盖评估机构公章。
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