江苏拆迁系列之：律师彰显拆迁谈判功力为当事人争取到近900万巨额补偿

拆迁宝典之——金牌律师的谈判能力

【事实概要】

    在开国总理周恩来的家乡——淮安，发生了一起令人匪夷所思的咄咄怪事：一个1992年就获得立项的私人投资项目，经过规划、批准、修改、批复……的反复折腾，历经18年光阴，最后竟落得为某上市公司地产项目让了路而被拆迁的结局。

    在这18年里，3亩良田荒草萋萋，当事人更是从一个血气方刚的青年变成一个满头银丝的忧郁汉子。

    1992年，本是一个充满希望的开始

    “1992年，这是一个春天……”这首曾经唱遍长城内外的《春天的故事》也曾让王邵阳（化名）激动不已。也正是这一年，江苏省淮安市楚州区的王邵阳开始了他的18年投资苦旅。

    这一年，他和同乡刘建军（化名）获知当时的淮阴市经济开发区（现淮安市经济开发区，以下简称“开发区”）正在对外招商，吸引商家前往投资。两个精明的青年人义无反顾地来到开发区，计划开办一座高规格的星级酒店。

    他们的计划得到了时任开发区主任的李厚君的大力支持，该项目很快获得了立项。1992年12月，由淮海建筑设计院承担设计的商贸大楼项目规划图获市经济开发区建设局批准。

    按说，项目很快就可以开工了，但由于项目用地上有居民住宅，开发区没有兑现项目进场的基本条件，于是这个项目开始了马拉松式的死亡之旅。

    1996年4月22日，王邵阳、刘建军终于盼来开发区规划建设局发给的建筑执照。但该执照上面却要求他们只能盖六层商贸大楼的底层，理由是项目用地上方有35万伏高压电线，“待协调移线后续建”。

    王邵阳高高兴兴地和刘建军开始施工建设，等了4年多的投资项目总算可以开工建设。

    同年，六层商贸大楼底层建成并投入使用。

    2000年，8年努力换来的商贸底层被拆除

    就在这座底层落成后，他们又开始不断敦促大楼上方高压线的移线问题，但迟迟得不到解决。

    一直到了2000年，高压线终于移位。可是，一纸命令要求他们拆掉已经投入使用三年的大楼底层，理由是“两淮路拓展改造”，因为该项目部分位于这条两淮路的规划红线内。

王邵阳、刘建军为了能够获得开发区对投资项目的继续支持，表现出积极配合的姿态，同意拆除，并在原项目用地上后退重建。不过令人感到奇怪的是，开发区给予王刘两人的赔付标准却是按照居民住宅标准执行的。

2001年9月，已经签过房屋拆迁补偿协议的王邵阳觉得自己损失太大，遂向开发区拆迁办递交申请，要求对已拆除大楼商业门面房给予合理补偿。

此后，他多次信访、上访淮安市有关部门及市级领导，始终未果。为了给项目筹集资金，王邵阳先后卖掉了自己的两处商住一体的房子。倾尽全部身家投入到这个项目的他连一平方属于自己的住房都没有，一直暂住在项目用地上的临时用房里。

    2003-2009年，大招商背景下小开发商的悲惨命运

    王邵阳他们一边要求给予已经拆除的商贸大楼底层以合理补偿，一边仍旧在张罗项目的继续进行。

    （一）荒唐拉开帷幕：

    2003年1月29日，开发区以发文，同意王邵阳、刘建军新建综合楼。并将此项目纳入新年度开工项目计划内。同年6月，项目建设方案获得市规划局批准。王邵阳他们再次开始筹集建设资金。

    就在此时，荒唐的一幕开始上演了。在短短的一周内，开发区发了两道截然不同的命令，先是必须开工，接着是必须停下来。

    据当时的官方说法，原两淮路拓宽，改建成翔宇大道，市委市政府要求建成具有世纪景观的大道。而这边厢，开发区试图要将王邵阳、刘建军项目用地转给市交通控股公司。

    开发区的翻云覆雨，让王邵阳和刘建军有苦难言，开发区朝令夕改，而王邵阳、刘建军项目从报批、方案审核、图纸设计、钻探、房基开槽、筹措建设资金、组织施工队伍进场施工、建筑设备架设立项，两个并无雄厚资金背景的普通农民哪能经得起如此折腾？

    2004年1月16日，王邵阳、刘建军写信给时任市委书记丁解民，要求解决项目建设问题。此后丁解民书记李继平市长责成市政府邵明副秘书长专门协调此项目。

    2004年4月12日，市政府城建交通办牵头召开有关各方参加的会办会议，要求王、刘和毗邻其项目的交通控股公司，“统一设计，各自建设”。

    事情的转机终于给王邵阳他们一个安慰，也给了他们希望。可是事情远远没有这么简单平顺……

    （二）荒唐持续上演

    因为是“连体婴儿”，再加上变更后的项目用地上面居民一直没有拆迁，从2004年这份协议签署一直到2008年，交通控股公司一直没有施工，导致王、刘项目也无法开工建设。

    再 次受挫的王、刘二人，先后给开发区、市政府相关领导写信，天天像上班一样去开发区政府大楼磕求催办。从2004年持续到2007年，土地使用证终于获批。然而，交通控股公司还是一如既往地迟迟不肯动工建设。开发区的工作效率在王、刘这样的小项目上表现的却是马拉松式，市委书记、市长批示并指定专人协调的事情都可以拖着不办。他们继续奔波于市区两级政府之间……

    经过他们持续的坚持，管委会终于提供了与市交通控股公司合作的四条意见。刘、王两人经过反复讨论，终于选定了其中两种方案。

    一直到2008年底，两人始终没有得到开发区管委会的正式答复。询问后，才得知管委会原先提到的四种方案已经作废。

    开发区政府出尔反尔的态度让王、刘两人非常气愤。大惑不解的他们继续开始上访……

    （三）荒唐还在继续

然而，随后的上访行为却换来了开发区管委会副主任徐业恕的邀请面谈——要他们交出项目用地。此后，开发区管委会软硬兼施，目的就是要他们交出项目用地。2010年1月26日，管委会表示可以按原已批准建设的六层楼按市价补偿。

令王邵阳没想到的是，2010年春节后，拆迁办再度变脸，重新更换了拆迁办副主任顾维群带队的拆迁小组表示对前面所谈人员和承诺的事情一概不予认可。

不到一周时间，开发区两度变脸，让王刘两人感到异常困惑。

    2009年十月和十一月，两人将他们19年的遭遇和坎坷经历写成请愿书，并提交所有材料给江苏省委13位常委，其结果同样无任何反应，继续石沉大海。

    2009年，开发区政府在上市公司的地产项目面前表现出高效率

    图穷匕首见。

    很快，谜底揭开了。原来，王邵阳和刘建军项目用地已经被上市公司江苏悦达集团的一个地产项目——“翔宇商住区”取代了。

    接下来，开发区政府行政效率之高让人咋舌，不过对象不是小私营业主王邵阳和刘建军，而是大名鼎鼎的上市公司。

    2011年2月25日，开发区拆迁办向王邵阳、刘建军二人送达了盖有淮安市建设局公章的行政裁决申请书，声称如果“同意拆迁、配合协议签字，对土地上的附着物和房屋等可放宽补偿，如若不然，则不予认可也不补偿”。而先前拆迁办单方委托的评估事务所出具的评估报告，对王邵阳项目用地上130平方米房屋仅评估每平方755元，而此时相邻类似地段的房价已高达6000元。

    2010年，或许，共和国法律才是王邵阳最后的依靠

在这18年里，3亩良田荒草萋萋，王邵阳更是从一个血气方刚的青年变成一个满头银丝的忧郁汉子。他内心激愤难平！18年来，开发区政府置法律赋予他的投资、财产、用地期限和物权法等权利于不顾，不作为、乱作为，以城市总体规划来蒙骗他，转手将他的项目用地交给大集团开发房地产。

信访、上访18年的王邵阳已经不再相信任何人。他决定约请律师维护自己的合法权益。

2011年6月，身心俱疲的王邵阳，带着对开发区政府的愤恨北上，来到北京，期待国内知名的燕薪拆迁律师团可以成为自己最后的依靠。燕薪律师临危受命！能否力挽狂澜？

【办案掠影】

    认真研究案情后，燕薪律师发现，导致18年的反反覆覆，任由当地政府主导翻云覆雨的重要原因是王、刘二人的心态问题，他们为了能够获得开发区对投资项目的继续和持续地支持，一直在没有原则的退让。但是结果呢？不仅没有获得任何支持，反而只能是任由开发区政府的继续、持续地朝三暮四。

    介入案件后，燕薪律师首先向拆迁人寄送律师函，坚定的表明在该项目中王、刘两人始终是该地块的合法使用权人，应当享有其基本权益。因政府部门的不作为导致房屋始终未建成，所以当事人的可得利益应当享受到拆迁补偿，补偿款应当为预期可建成房屋的市场价减去现在的建安价。以及在补偿标准合理的基础上我方有和谐解决问题的诚意，并通过此告知相关单位，已有专业律师介入代理此案。

    随即，对案件相关信息搜集及证据获取有极其重要意义的信息公开工作也展开了。2011年6月至7月期间，燕薪律师指导当事人用四纸《信息公开申请书》直击淮安市规划局、淮安市国土资源局、淮安市住房和城乡建设局、淮安市经济技术开发区发展局四行政部门申请信息公开。一方面旨在申请公开涉案拆迁项目的相关重要文件，另一方面是对相关行政部门起到一定的“威慑”作用，为之后的谈判争取到更有分量的筹码。

    介入此案件后，基于案件的本身的特殊性——已持续长达近20年时间，相关行政部门翻云覆雨地上演的一幕幕荒唐剧目也是存在不少违法点的。所以经验丰富的燕薪律师设计维权方案时，就料想到，此案件谈判是关键，谈判的筹码或许根本不需要复议、诉讼的方式即可获得。

    身经百战的优秀律师果然具有专业敏感性，事实与燕薪律师基于经验作出的推断如出一辙。在律师函和信息公开申请书发出后，随即就争取到了多次谈判机会。燕律师将谈判的功力发挥得淋漓尽致，最终促成案件的完美解决——在2011年7月份取得了谈判的重大胜利，使当事人获得了接近900万的巨额补偿。

    【律师说法】

    纵观本案的发展历程，我们一方面愤慨地方政府有关部门令人发指的行径，感叹王邵阳悲惨的命运；另一方面也对王邵阳近二十年的时间里不断地无原则地妥协退让感到震惊。为什么他总是在为政府的反反覆覆翻云覆雨买单？在这个过程中，他怎么不诉诸专业律师的帮助和指导呢？

基于中国一直以来的官本位思想，绝大多数老百姓总是乖乖听话，不敢“挑战”政府机关的决策和行为。尽管奠基于西方新公共管理理论而兴起的新公共服务理论在我国行政学界受到前所未有的青睐。随着我国社会主义市场经济的深入发展，作为建立于新公共服务理论基础之上的服务型政府理论在学术界也成为研究热点，许多学者在呼吁我国建设服务型政府。然而，这些仅仅也只是停留在理论研究层面。单就中国目前的征地拆迁现状而言，就笔者的所见所闻，理论中理想化的地方政府在中国的现实中实属罕见，几乎没有。 

由于征地拆迁的暴利性，地方政府总是想千方设百计地要将自己的利益最大化，而视老百姓的疾苦于不顾。本案中，王邵阳的悲痛遭遇也只是千千万万有过这样遭遇和正在这样境遇中的群体的一员。试想如果王邵阳尽早诉诸于法律，依托律师的专业性去与政府的行政违法行为抗衡，争取本该属于自己的合法权益。相信今天的他绝对不是现在这个样子。如果我们每一个公民，在遇到自己的合法权益受到政府的侵害时，能行动起来，运用法律保护自己的利益。那么我们的依法执政就能真正意义上的落实在社会生活中。

从某种程度上说，中国的依法行政单就依法征地拆迁这块儿，拆迁律师和法制观念强，有着坚定信念的拆迁户们的推动作用真是不容小视。希望有更多的拆迁户，面对问题可以求助于法律。记住：在最危难的时候，法律也许才是您最后的依靠！